ΕΝΦΙΑ/Ακίνητα: Πού καταργείται

ΕΝΦΙΑ: Για ένα ακόμη χρόνο, και συγκεκριμένα έως το τέλος του 2025, οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, αλλά με φόρο μεταβίβασης 3%. Τα διατηρητέα ακίνητα αξίας έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται μόνιμα από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ ο φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων παραμένει στον «πάγο» έως το τέλος του 2026.

Την ίδια ώρα οι ιδιοκτήτες κατοικιών αξίας έως 500.000 ευρώ οι οποίες είναι ασφαλισμένες για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα θα δουν από το 2025 την έκπτωση στον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ να αυξάνεται από 10% σε 20%.

Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττουν για 36 μήνες θα κερδίσουν οι φορολογούμενοι που θα ρίξουν στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες τις οποίες έχουν δηλώσει ως κενές ή σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης την τελευταία τριετία.

Το φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε χθες στη Βουλή περιλαμβάνει πακέτο μέτρων που στοχεύουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, αλλά και την τόνωση της αγοράς.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιδρούν με τους όρους και τις προϋποθέσεις που έχουν οριστεί για να εξασφαλίσουν την τριετή φοροαπαλλαγή οι φορολογούμενοι με κλειστές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb ενώ αρμόδιες πηγές αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο να επέλθουν αλλαγές στη διάταξη με μορφή τροπολογίας, κατά τη διάρκεια της συζήτησης του νομοσχεδίου στη Βουλή.

Η αντίδραση των ιδιοκτητών

Ειδικά ως προς τα κλειστά ακίνητα τα οποία εφόσον ανοίξουν και μισθωθούν για 36 μήνες παρέχεται τριετής φορολογική απαλλαγή, η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι το μέτρο μπορεί να μην έχει κανένα όφελος καθώς οι όροι και προϋποθέσεις ενδεχομένως να αποτρέψουν τους ιδιοκτήτες.

Συγκεκριμένα, η διάταξη ορίζει ότι παρέχεται απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν τα οποία δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, αφορά κατοικίες:

έως 120 τ.μ.,
για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025
οι οποίες τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025), είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένα ακίνητα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ούτε δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.
Στη διάταξη αναφέρεται ότι αν εντός των τριών ετών το ακίνητο ξενοικιαστεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό δεν μισθώνεται ή στην περίπτωση που διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η 36μηνη φορολογική απαλλαγή, θα πρέπει να συναρτηθεί ρητά και αποκλειστικά με την κάθε κατοικία και όχι με το πρόσωπο και τις διαθέσεις του αρχικού ενοικιαστή, ανεξαρτήτως της τυχόν -αναγκαστικής για τον ιδιοκτήτη- εναλλαγής επομένων ενοικιαστών εντός του συνολικού διαστήματος των 36 μηνών.

Οι αλλαγές στα ακίνητα

Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου:

Εφαρμόζεται μηδενικός ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, μέτρο το οποίο δίνει «ανάσα» στην αγορά και ώθηση στις επενδύσεις στα ακίνητα. Ο ΦΠΑ, που αφορά τις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων, εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006 και τέθηκε σε αναστολή από την 1η Ιανουαρίου 2020. Περιλαμβάνει, τις περιπτώσεις νέων αδειών αλλά και παλιών και συγκεκριμένα όσες εκδόθηκαν μετά το 2006.
Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ τα διατηρητέα ακίνητα αξίας έως 400.000 ευρώ ελαφρύνοντας τους ιδιοκτήτες τους οι οποίοι επιβαρύνονται με σημαντικά έξοδα για την αποκατάσταση και τη συντήρηση των ακινήτων τους. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ αφορά ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα ενώ καλύπτει και τους πολίτες από τρίτες χώρες οι οποίοι επενδύουν σε διατηρητέα ακίνητα για την απόκτηση. Σημειώνεται ότι για τα διατηρητέα ακίνητα το ελάχιστο όριο της επένδυσης με τη χρυσή βίζα παρέμεινε στα 250.000 ευρώ.
Αναστέλλεται για δύο έτη, έως και το τέλος του 2026, η επιβολή φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων.

Πώς  εξασφαλίζονται εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ

Όσοι έχουν ακίνητα αξίας άνω 500.000 ευρώ διατηρούν την έκπτωση 10% στον ΦΠΑ αν κάνουν πλήρη ασφάλιση, ενώ αν δεν το πράξουν έως το τέλος του ερχόμενου Μαρτίου, από τον Απρίλιο του 2025 δεν θα αποζημιώνονται από το κράτος σε περίπτωση ζημιών από φυσικές καταστροφές.

Εδώ βεβαίως πρέπει να επισημάνουμε πως το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προχωρά συνολικά σε παρεμβάσεις που διαφοροποιούν ριζικά το «χάρτη» υποχρεωτικής ασφάλισης στην χώρα μας.

Ξεκινώντας βέβαια από τα ακίνητα υποχρεωτική, όχι στην κυριολεξία αλλά επί της ουσίας, καθίσταται η ασφάλιση για περιουσία αξίας άνω των 500.000 ευρώ. Εάν δεν προχωρήσουν σε κάλυψη για φυσικές καταστροφές οι ιδιοκτήτες ακινήτων αυτής της αξίας, σε περίπτωση καταστροφής… απλά δεν θα αποζημιώνονται από το Κράτος.

Για τα ακίνητα αξίας χαμηλότερης των 500.000 ευρώ δίνονται κίνητρα -όπως προαναφέρθηκε- για την ασφάλισή τους, καθώς η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ που θα πληρώνουν ανεβαίνει από το 10% στο 20%.

Βάσει των σχετικών ανακοινώσεων, περιθώριο έως την 1-6-2025 έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων υψηλής αξίας, προκειμένου να τα ασφαλίσουν έναντι φυσικών καταστροφών καθώς στην αντίθετη περίπτωση δεν θα αποζημιώνονται, όταν προκύπτουν φαινόμενα όπως πλημμύρες ή οποιαδήποτε άλλη καταστροφή δεν προβλέπεται στο ασφαλιστήριο συμβόλαιο.

Τι αλλάζει στην φορολογία των ακινήτων

Τι αλλάζει όμως συνολικά στη φορολογία ακινήτων; Οι ρυθμίσεις που προβλέπει το νέο μίνι – φορολογικό νομοσχέδιο για τα ακίνητα είναι οι ακόλουθες:

• Απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για 3 χρόνια, για τους ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κλειστά ακίνητα ή εάν μετατρέψουν σε μακροχρόνια μία βραχυχρόνια μίσθωση. Απαραίτητη προϋπόθεση να τα μισθώσουν ως κύρια κατοικία για τρία χρόνια.
• «Παγώνει» επίσης για τουλάχιστον ένα ακόμη χρόνο, ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
• Στα «σκαριά» είναι και η αναστολή για ακόμη μία χρονιά της επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα, αυτή την φορά μέχρι τα τέλη του 2025.