Νέος ΝΟΚ: Σημαντικές αναταράξεις προκαλεί στον κλάδο της οικοδομής και της αγοράς ακινήτων γενικότερα η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία επιδρά καταλυτικά στο καθεστώς δόμησης και κυρίως στο λεγόμενο «bonus δόμησης».
Ειδικότερα, σε υψηλό δεκαετίας βρίσκονται σήμερα οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική, καθώς από το 2016 έως σήμερα έχουν σημειώσει αύξηση της τάξεως του 40,25%.
Η κατάργηση των bonus του NOK από την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, πέρα από την αναταραχή που έχει δημιουργήσει στον κατασκευαστικό κλάδο, έχει μειώσει σημαντικά τα ποσοστά των αντιπαροχών, την ώρα που αυτή η τάση αναμένεται να συνεχιστεί παρά τη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ.
Νέα αρχιτεκτονική στον ΝΟΚ: Η τροπολογία που βάζει τέλος στην αβεβαιότητα
Πιέσεις στα ποσοστά αντιπαροχής
Η εξέλιξη αυτή γεννά έντονη αβεβαιότητα σε όλο το φάσμα των εμπλεκόμενων – από ιδιώτες και μηχανικούς έως κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές – με ιδιαίτερη έμφαση σε περιοχές υψηλής αξίας, όπως το κέντρο της Αθήνας και οι τουριστικές περιοχές, όπου η μέγιστη εκμετάλλευση του συντελεστή δόμησης αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την απόδοση μιας επένδυσης.
Χαρακτηριστική είναι η διαπίστωση από την πρόσφατη έρευνα της Geoaxis, σύμφωνα με την οποία το μέσο ποσοστό της αντιπαροχής στις κεντρικές περιοχές της Αττικής έφτανε το 50%, φτάνοντας ακόμη και το 56% στο Παλαιό Φάληρο. Ωστόσο, μετά τις πρόσφατες εξελίξεις με την κατάργηση των bonus του ΝΟΚ, η τάση είναι σαφώς πτωτική, ενώ αξίζει να σημειωθεί πως η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές δεν κατάφερε να ανατρέψει τη γενικότερη επιβράδυνση της αγοράς.
Στο Μαρούσι, το σημερινό ποσοστό αντιπαροχής κυμαίνεται μεταξύ 32% και 43%, με τις εκτιμήσεις να συγκλίνουν ότι σύντομα θα διαμορφωθεί κοντά στο 38%. Αντίστοιχα, στους Αμπελόκηπους, από το υφιστάμενο εύρος του 33%–40%, προβλέπεται πιθανή υποχώρηση στα 32%–35%.
Η περιοχή του Περιστερίου, όπου σήμερα το ποσοστό αντιπαροχής φτάνει έως και το 40%, ενδέχεται να δεχθεί πιέσεις, οδηγώντας σε μείωση έως το 37%. Στον Χολαργό, οι σημερινές αποδόσεις κυμαίνονται από 32% έως 40%, ωστόσο εκτιμάται ότι το ποσοστό θα κινηθεί χαμηλότερα, μεταξύ 30% και 35%. Τέλος, στο Παλαιό Φάληρο, περιοχή που ιστορικά εμφάνιζε υψηλά επίπεδα αντιπαροχής, το σημερινό ποσοστό 35%–45% αναμένεται να περιοριστεί στα 33%–40%.
Η σταδιακή συρρίκνωση των ποσοστών αντιπαροχής επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα της ανέγερσης νέων οικοδομών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τη συνολική δυναμική του κατασκευαστικού κλάδου. Σε ένα ήδη εύθραυστο περιβάλλον, η αβεβαιότητα γύρω από τους πολεοδομικούς κανόνες καθιστά την ανάγκη για σαφείς, σταθερούς και προβλέψιμους όρους δόμησης πιο επιτακτική από ποτέ.
Σε υψηλό δεκαετίας οι τιμές των οικοπέδων
Πρωταγωνίστρια στην ακρίβεια για ακόμη μία φορά, σύμφωνα με τη νέα έρευνα της Geoaxis, είναι η περιοχή των Αμπελοκήπων. Ξεκινώντας από 1.784€/τ.μ. το 2016, η τιμή αυξάνεται σταδιακά κάθε χρόνο, φτάνοντας τα 2.605€/τ.μ. το 2025. Πρόκειται για συνολική αύξηση 821 ευρώ, δηλαδή σχεδόν 46% σε μια δεκαετία. Η έντονη άνοδος από το 2021 και μετά, ιδίως την περίοδο 2023–2025, υποδηλώνει αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση για κατοικία σε αυτή την περιοχή, πιθανότατα λόγω της εγγύτητας στο κέντρο.
Δεύτερη πιο ακριβή περιοχή για αγορά οικοπέδων είναι το Παλαιό Φάληρο. Η παραθαλάσσια αυτή περιοχή διατηρεί μια πιο μετρημένη αλλά σταθερή αύξηση. Από 1.225€/τ.μ. το 2016 φτάνει τα 1.673€/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας άνοδο 448 ευρώ ή 36,5%. Αν και δεν παρουσιάζει έντονα άλματα, η συνεχιζόμενη αύξηση δείχνει ότι το Παλαιό Φάληρο παραμένει διαχρονικά ελκυστικό λόγω τοποθεσίας, ποιότητας ζωής και υποδομών.
Ο Χολαργός που ακολουθεί εμφανίζει θεαματική άνοδο από το 2020 και μετά. Από 915€/τ.μ. το 2016, φτάνει τα 1.296€/τ.μ. το 2025, με άνοδο 381 ευρώ, ακριβώς όσο και το Περιστέρι, αλλά με πολύ πιο σταθερά βήματα. Η περιοχή φαίνεται να ανακάμπτει δυναμικά, κυρίως λόγω του οικιστικού της χαρακτήρα, της εγγύτητας στο μετρό και της ζήτησης για ποιοτική κατοικία στα βόρεια προάστια.
Το Μαρούσι είναι ελαφρώς φθηνότερο γεγονός που το το καθιστά ασφαλή επενδυτική επιλογή. Από 1.761€/τ.μ. το 2016 ανεβαίνει στα 2.367€/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας αύξηση 606 ευρώ ή 34,4%. Η ανοδική πορεία είναι ομαλή, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται μετά το 2021, δείγμα της σταδιακής ενίσχυσης της ζήτησης και της οικονομικής ανάκαμψης της περιοχής.
Τέλος, το Περιστέρι ξεκινά από πολύ χαμηλή τιμή 915€/τ.μ. το 2016 και φτάνει στα 1.296€/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας άνοδο 381 ευρώ ή 41,6%. Παρά τη σημαντική αύξηση, παραμένει μία από τις πιο προσιτές περιοχές του δείγματος. Η διαρκής άνοδος υποδηλώνει ότι αναδεικνύεται σε νέα εναλλακτική για αγοραστές που αναζητούν προσιτές λύσεις εντός του αστικού ιστού.
Μεγάλο είναι το πλήγμα ωστόσο που έχει προκαλέσει στις αντιπαροχές οι αλλαγές στον ΝΟΚ. Σύμφωνα μάλιστα με την έρευνα της GEOAXIS αναμένεται να σημειωθεί στα προσφερόμενα ποσοστά των αντιπαροχών κάμψη που θα κινηθεί πέριξ του 5%, τη στιγμή που ήδη παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των αξιών, σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Οι παράγοντες που τροφοδοτούν τη ζήτηση και οι πιέσεις που ασκούνται στην αγορά
Παρά τις προκλήσεις και την επιβράδυνση της δυναμικής, ο κύκλος έντονης οικοδομικής δραστηριότητας που ξεκίνησε μετά το 2018 εξακολουθεί να είναι ενεργός. Αν και η έντασή του παρουσιάζει σταδιακή κάμψη, η ζήτηση για αδόμητα οικόπεδα ή και για γήπεδα με παλαιά κτίσματα προς κατεδάφιση – με σκοπό την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων – παραμένει έντονη, σε πολλές περιπτώσεις αυξανόμενη. Η συνεχής κινητικότητα στην αγορά κατοικίας οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων, που επαναπροσδιορίζουν την οικιστική ανάπτυξη και ενισχύουν τη ζήτηση, τόσο από καταναλωτές όσο και από επενδυτές.
Μεταξύ των βασικών αιτίων που διαμορφώνουν το σημερινό σκηνικό περιλαμβάνονται:
Η ύπαρξη συσσωρευμένων αναγκών στέγασης που έμειναν αναπάντητες την τελευταία δεκαπενταετία λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης,
Η αυξημένη ρευστότητα στην αγορά σε συνδυασμό με την κυκλοφορία αδήλωτων κεφαλαίων, κυρίως από τη μεσαία τάξη,
Η μετάβαση σε νέες συνθήκες εργασίας, με την εργασία από το σπίτι να καθιστά την αναβάθμιση της κατοικίας άμεση προτεραιότητα για χιλιάδες νοικοκυριά,
Η απαξίωση μεγάλου μέρους του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, ιδιαίτερα των ακινήτων που ανεγέρθηκαν πριν από το 1980, τα οποία υπολείπονται σε ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική ποιότητα,
Η μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν, με τις αγορές να υποκινούνται όχι μόνο από την ανάγκη στέγασης αλλά και από την επιδίωξη αποδόσεων,
Η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως εργαλείο απόδοσης κεφαλαίων, κυρίως σε τουριστικά και αστικά σημεία υψηλής επισκεψιμότητας,
Η διάθεση για διασπορά του επενδυτικού ρίσκου, με τα ακίνητα να παραμένουν παραδοσιακά ένας «ασφαλής λιμένας» για κεφάλαια σε περιόδους αβεβαιότητας.
Ωστόσο, παρά την υψηλή ζήτηση, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται ολοένα και πιο σύνθετη και σκληρή. Οι προσδοκίες για υψηλές τιμές πώλησης συγκρούονται με την παράλληλη αύξηση του κόστους κατασκευής και της χρηματοδότησης, περιορίζοντας τα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές και πιέζοντας τα ποσοστά αντιπαροχής. Σήμερα, τα μέσα επιτόκια δανεισμού κυμαίνονται μεταξύ 5,0% και 5,5%, αυξάνοντας το κόστος κεφαλαίου για την ανάπτυξη έργων.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η αύξηση του κόστους των πρώτων υλών για τις νέες οικοδομές αποτυπώνεται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Συγκεκριμένα, ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με το αντίστοιχο προηγούμενο δωδεκάμηνο, παρουσίασε αύξηση 5,1%, έναντι 6,6% που είχε σημειωθεί την περίοδο Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024. Η σχετική επιβράδυνση στην αύξηση του κόστους υλικών αποτελεί συγκρατημένο αισιόδοξο σημάδι, ωστόσο οι τιμές παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, συντηρώντας την πίεση στον τομέα των νέων αναπτύξεων.
Συνολικά, το τοπίο διαμορφώνεται ως ένα μείγμα ισχυρής –αλλά εύθραυστης– ζήτησης, αυξανόμενου κόστους και επενδυτικής προσοχής, με τις ισορροπίες να επαναπροσδιορίζονται συνεχώς, τόσο σε επίπεδο έργων όσο και σε επίπεδο στρατηγικής.
Μ.Η.Τ. 242183